Monopoli. Problema casa. Tutte le nuove costruzioni in corso.

Sviluppo urbano di Monopoli. Problemi e criticità.

Abbondanti case per turisti, investitori e speculatori.

Carenza di case e prezzi elevati per residenti e giovani coppie.

Cementificazione e mancanza di verde e servizi.

Carenti programmi di opere pubbliche utili e di alloggi popolari.

Primato nel consumo di suolo negli ultimi anni.

Monopoli, con il 25,32 %, ha registrato il peggiore indice di incremento di consumo di suolo nell’anno 2020 rispetto al 2019 tra i tutti i 41 Comuni della Provincia di Bari.

In termini di superficie significa circa 4 ettari in meno in un anno di suolo agricolo e 4 in più destinati alla cementificazione. L’indice assoluto di consumo del suolo è pari al 12,7 %. In pratica sul totale di 15.632 ettari di estensione dell’intero territorio di Monopoli il suolo edificato o cementificato è pari a 1.905 ettari.

I dati sono riportati nell’ultimo Rapporto 2021 dell’ISPRA, l’Istituto Superiore per la Protezione e la Ricerca Ambientale.

Per il futuro, per salvare la Terra dai drammatici cambiamenti climatici in atto, tutti gli Istituti internazionali di ricerca ambientale, l’ONU e l’Europa indicano nel 2050 l’obiettivo zero di consumo di suolo.

Monopoli, con i suoi ritmi attuali nei processi di cementificazione, è in forte controtendenza.

PUG e Piano Casa

A spingere in questa direzione negativa sono le scelte politiche fatte dall’amministrazione comunale negli ultimi anni, a partire dall’approvazione del PUG, Piano Urbanistico Generale, e dall’applicazione della legge sul Piano Casa della Regione Puglia.

Questi due strumenti di pianificazione urbanistica, il primo con una normativa che prevede ampie possibilità di nuove edificazioni e l’altro con abbondanti premi di edificabilità, finanche fino al 45 %, in caso di demolizioni e ricostruzioni di vecchi fabbricati, hanno determinato e determineranno un aumento dei nuovi volumi edilizi, specie con la costruzione di nuovi immobili a destinazione residenziale per scopi turistici per case vacanze e B&B, con gravi carenze nella realizzazione di opere pubbliche, a cominciare dal verde e dai servizi collettivi.

In genere si è data priorità alla quantità, meno alla qualità.

Per il sindaco Angelo Annese e per il delegato all’Urbanistica Stefano Lacatena “più case significa città che cresce”.

Sarà vero nel breve periodo per i riflessi positivi sul piano del lavoro e dell’occupazione, molto dubbio nel lungo tempo per i riflessi negativi su qualità del vivere e del benessere sociale diffuso. 

I dati in materia edilizia approvati con delibere di Consiglio Comunale e di Giunta e con determinazioni del dirigente all’Urbanistica e Lavori Pubblici ing. Amedeo D’Onghia non sono facilmente consultabili nel sito comunale.

Comunque non si desumono chiaramente quelli relativi al piano di utilizzo degli oneri di urbanizzazione, rappresentato da un notevole plafond, al numero di alloggi popolari e di edilizia convenzionata previsti e realizzati, alla ubicazione ed estensione dei suoli ceduti al Comune in sede di rilascio delle licenze, alle opere pubbliche realizzate o programmate, al piano del verde urbano previsto da precise disposizioni di legge.

Storia urbanistica

Monopoli viene da una storia urbanistica, fatta di bellezze e di bruttezze.

La prima espansione, fuori dalle mura del vecchio centro storico, viene eseguita secondo il progetto neoclassico del 1796 dell’ing. De Simone, che delinea quello che sarà la zona murattiana: grande piazza centrale di forma quadrata, edifici a due piani con grandi portici lungo i quattro lati, due piazzette minori una a nord, l’altra a sud, intorno una scacchiera di 82 isole disposte su un reticolo ortogonale.

La costruzione inizierà durante il regno di Gioacchino Murat e si concluderà nella seconda metà dell’ottocento. Peccato che si debba rinunciare ai portici, per l’opposizione dei privati a causa dei maggiori costi.

La città rimane così fino ai primi anni del secondo dopoguerra, quando riprende a svilupparsi.
Dapprima si dà corso ai lavori per gli alloggi popolari, ci cui si ha gran fame, costruendo i quartieri dell’INA Casa di via Cadorna, S. Anna e viale Rimembranze.

In mancanza di un nuovo Piano Regolatore, avversato da alcuni costruttori e dalle forze politiche alleate, tra gli anni ’50 e gli anni ’60, vengono apportate gravi alterazioni alla zona murattiana con l’abbattimento di vecchi edifici e la costruzione dei nuovi ”grattacieli”, simbolo di “progresso” per molti.

Il nuovo PRG, Piano Regolatore Generale, degli architetti Luigi Piccinato e Vera Consoli è approvato nel 1975. Con questo strumento si mette ordine nell’ampliamento della città con la costruzione dei nuovi comprensori di via Lepanto, via Castellana, via vecchia S. Antonio-Passionisti, con aree destinate agli alloggi popolari dello IACP e alle cooperative edilizie e delle nuove aree produttive, quella industriale a nord in via Baione e quella artigianale a sud in contrada S. Andrea.

Si costruisce seguendo le precise indicazioni  del Piano, con esproprio delle aree destinate alle opere di urbanizzazione primaria e secondaria: strade, scuole, asili, impianti sportivi, piazze, servizi collettivi, verde pubblico.

Le ampie pinete realizzate nelle vie Veneto, S. Marco Polivalente, Luigi Capitanio e Puccini risalgono alle previsioni di quel piano regolatore, come le sedi dei nuovi Istituti Scolastici Superiori, le nuove piazze e  edifici per i servizi sociali.

Il nuovo PUG / Piano Urbanistico Generale

Nel 2008 è approvato il nuovo PUG, elaborato dagli ingegneri Federico Oliva e Francesco Rotondo, con adeguamento al PPTR, Piano Paesaggistico Territoriale Regionale, nel 2018.

Il vecchio principio ispiratore del precedente PRG, che indicava in modo esatto le aree destinate a strutture pubbliche, come scuole, verde e servizi, è sostituito dal nuovo che affida ai privati la gestione attraverso i cosiddetti PUE/ Piani Urbanistici Esecutivi, rivelatisi inadeguati e in parte fallimentari in quanto a dotazione di servizi e bellezza dei nuovi quartieri residenziali, spesso rappresentati da veri e propri dormitori( vedi i nuovi complessi residenziali costruiti o in corso dei lavori di Borgonovo in via Conchia, di S. Andrea in via Conchia, di S. Marco sulla via per Alberobello, di Chiesa dei Morti sulla via per Castellana, di Arenazza sulla via per Conversano).

Il privato, nella maggior parte dei casi realizza gli appartamenti, i locali e le opere di urbanizzazione primaria( strade, parcheggi, condutture dei servizi), cede al Comune almeno il 50 % dei suoli, pagando il corrispettivo degli oneri di urbanizzazione da destinare ad opere pubbliche di urbanizzazione secondaria (verde, scuole, servizi sociali).

In alcuni casi (vedi PUE della Solemare in via Puccini e Accordo di programma della Solemare nell’area della ex Cementeria) i privati presentano anche i progetti generali delle opere private e di quelle pubbliche a compensazione degli oneri di urbanizzazione, beneficiando di notevoli riduzione dei costi.

Aumento delle case e diminuzione degli abitanti.

L’incremento del numero degli immobili previsti dal PUG è completamente in contrasto con le previsioni di aumento del numero degli abitanti.

Mentre aumentano le licenze edilizie e la costruzione degli appartamenti diminuisce il numero degli abitanti.
Anno          Abitanti           Età media
2014          49.304                43,8
2015          49.246                44,1
2016          49.133                44,4
2017          49.030                44,8
2018          48.964                45,1
2019          48.034                45,5
2020          48.101                45,8
2021          48.007                46,1

Dal picco di 49.304 abitanti nel 2014 si è passati ai 48.007 nel 2021, con una popolazione sempre più vecchia.

La diminuzione degli abitanti è legata a diversi fattori: trasferimento per lavoro dei giovani in Italia e all’estero, diminuzione del numero dei nati, trasferimento in altri comuni viciniori a causa degli elevati prezzi di vendita e di fitto degli appartamenti.

Arrivi e presenze turistiche

Di pari passo, negli ultimi anni sono aumentati in modo rilevante i numeri relativi al settore turismo per arrivi e presenze.

Andamento del prezzo degli immobili al mq

Anno                           Vendita            Affitto

2015                            1.849                5,30
2016                            1.843                6,00
2017                            1.808                6,50
2018                            1.829                6,60
2019                            1.769                7,60
gen.     2020                1.827                8,60
lug.      2020                1.846               17,00
gen.     2021                1.851               13,30
lug.      2021                1.871               13,00
gen.     2022                1.908                9,27
mag.    2022                2.032                8,21

Prezzi medi al mq degli immobili in alcuni comuni viciniori ( maggio 2022)

Comuni                       Vendita           Affitto

Bari                              1.857               9,14
Alberobello                 1.338               8,70
Castellana Grotte        994                  7,79
Conversano                 1.258               5,22
Gioia del Colle            1.019               5,36
Locorotondo               1.299               7,05
Mola di Bari                1.566               8,06
Monopoli                    2.032               8,21
Noci                             1.253               5,23
Polignano a Mare       2.411             10,36
Putignano                   1.046               5,02

Dall’esame delle tabelle riportate emerge chiaramente la situazione.

Lo sviluppo turistico e quello edilizio vanno di pari passo.

Si costruiscono più case perché esiste una sostenuta domanda alimentata dal turismo che richiede seconde case, B&B e mini appartamenti.

I costruttori e gli investitori, in gran parte forestieri, trovano a Monopoli un buon mercato edilizio, con prezzi molto più remunerativi rispetto ai comuni viciniori.

I prezzi delle case in vendita e in affitto sono in notevole crescita negli ultimi anni.

I residenti meno abbienti e le giovani coppie non trovano case a prezzi accessibili sia per la vendita che per l’affitto.

Per loro è possibile trovare case in affitto solo per brevi periodi, non in stagione turistica.

I prezzi di affitto aumentano in modo esponenziale nei mesi della stagione turistica.

Molti residenti e giovani coppie si trasferiscono nei comuni viciniori interni, dove i prezzi di vendita e di affitto sono di molto inferiori. 

Edilizia del centro storico

Il boom turistico è stato accompagnato dal recupero edilizio dei vecchi fabbricati, che sono stati ristrutturati e destinati a case vacanze e B&B.

Sul piano urbanistico ed architettonico il fenomeno si è rivelato positivo, mentre su quello sociale ha portato all’espulsione di molti nuclei familiari in altre zone cittadine.

I nuovi ambienti destinati a strutture ricettive presentano caratteristiche diverse per tipologia, dimensioni e servizi, passando da strutture ampie e di grande pregio a piccoli e angusti mini appartamenti.

La mancanza di un “piano del colore” basato sull’elemento “bianco” e di uno specifico piano particolareggiato ha prodotto in parte una mancanza di omogeneità architettonica, che avrebbe dato maggiore identità al “paese vecchio”.

Alcuni edifici (Castello Carlo V, Biblioteca), di grande valore storico e culturale sono stati recuperati, altri (S. Leonardo, S. Salvatore, S. Giuseppe ed Anna, Palazzo Meo Evoli e Palmieri, Madonna del Soccorso) sono in stato fatiscente e meritano di essere recuperati e valorizzati.

Qui di seguito sono riportati i dati e le foto relative eseguite direttamente sui luoghi dei nuovi cantieri edilizi in corso o previsti.

Si tratta di oltre 50 cantieri.

Molti sono interventi nelle aree di espansione consentiti dalle nuove norme del PUG con i cosiddetti PUE, altri sono abbattimenti e ricostruzioni specie nella zona murattiana e dintorni consentiti dal Piano Casa, altri ancora sono interventi di manutenzione o di ristrutturazione nel Centro Storico.

In diversi casi i dati completi su licenze edilizie, proprietari, costruttori e progettisti, si desumono chiaramente dalle tabelle esposte, come previsto da obblighi di legge.

In altri non è possibile riscontrare questi dati completi per mancanza delle tabelle o per illeggibilità delle stesse.

Articolo, dati e foto a cura
di Stefano Carbonara,
storico e scrittore, editore di Monopoli Tre Rose.

CANTIERI EDILIZI NEL MAGGIO 2022

1- Via Pio XII / Impresa Gruppo Matarrese Srl – Bari

2- Via Cesare Beccaria / Impresa Ghibli Srl – Bari

3- Via Vittorio Veneto / Impresa Edilizia Termite Srl – Monopoli

4- Via Vittorio Veneto / Impresa Edil Car. Pa. Srl – Gravina di Puglia

5- Via Vittorio Veneto / Impresa non identificabile

6- Via Vittorio Veneto / Impresa non identificabile

7- Via Vittorio Veneto / Impresa C.E.A. Srl – Andria

8- Via Vittorio Veneto-Via Nicola Pipoli / Impresa Rotondo Edilizia Srl – Monopoli

9- Via Vittorio Veneto – Villa Grazia / Impresa Edil S & M Costruzioni Srl – Monopoli

10- Via Vittorio Veneto / Impresa DANA Costruzioni Srl – Monopoli

11- Via Vittorio Veneto ex Carrieri / Impresa CARRIM Srl – Monopoli

12- Via Vecchia S. Antonio Passionisti / Impresa DANA Costruzioni Srl- Monopoli

13 -Via Lepanto-Traiana / Impresa Gruppo Convertini Sas – Locorotondo

14- Ruderi in costruzione in via Lepanto e via Cappuccini

15- Via Lepanto via Traiana / Impresa Gruppo Convertini – Locorotondo

16- Via Puccini / Impresa Licci Costruzioni Srl – Monopoli

 17- Via Puccini / Supermercati Eurospin Puglia Spa

18- Via Puccini-Via Procaccia PUE Area S7 n.12 lotti /  Ditta SOLEMARE Srl

19 – Viale A. Moro per Fasano / Lotto accorpato a SOLEMARE di Via Puccini

20 – Viale A. Moro Via per Fasano / Prestige Immobiliare – Bari

21 – Via Conchia PUE A11 lotto V /  Habitat Ecoedilizia & Costruzioni Srl – Monopoli

22 – Via Conchia PUE A11 – Altri lotti

 23 – Zona Artigianale S. Andrea- via Conchia 

24 – Via Alberobello / Impresa Giovanni Panaro

25 – Via Alberobello / Impresa Rotondo Edilizia Srl

26 – Via Alberobello / Cooperativa La Primavera

27 – Via Amleto Pesce Belvedere Residence / Gruppo Convertini Sas – Locorotondo

 28 – Via A. dalla Chiesa Complesso Baione / Impresa La Differenza – Valenzano 

29 – Via Lagravinese per Conversano / Cooperativa Abitare Più

 30 – Via Lagravinese per Conversano / Gruppo DANA Costruzioni Srl

31 – Via Arenazza ex Deposito Carburanti / Cooperativa L’Internazionale

32 – Via Luigi Capitanio per Conversano / Licci Costruzioni srl

33 – Viale Aldo Moro Residence Il Corbezzolo / RINA Costruzioni Srl

34 – Viale Aldo Moro presso i Ponti / Capannone Commerciale per ipermercato

35 – Viale Aldo Moro ex Ceramica Puglie / Capannone Commerciale per logistica

36 – Via Cappuccini ristrutturazione fabbricati / Licci Costruzioni Srl

37 – Via Vittorio Veneto zona pineta – mercato ambulante / Lotto edificabile

38 – Via Guicciardini traversa viale A. Moro per Fasano / Fabbricati privati

39 – Via S. Anna ingresso Ospedale / Impresa RINA

40 – Via Marconi / Parcheggio Multipiano

41 – Via Canonico del Drago Palazzo Galanto / Impresa F.lli Pugliese – Putignano

 42 – Via Amleto Pesce / Impresa DANA Costruzioni

 43 – Via Cialdini – Ristrutturazione fabbricati / Gruppo Convertini Sas

44 – Via Roma – Ristrutturazione fabbricati / Impresa DANA Costruzioni.

45 – Borgo Lamandia Top Casa / Impresa Renna

46 – Contrada Lamandia Complesso Papillon / Impresa Gruppo Consoli Alberobello

 47 – Contrada Lamandia Borgo Incanto / Impresa Costruzioni Licci Srl

 48 – Area portuale P1 ex Cementeria-Marasciulo /  Società SOLEMARE Srl

49 – Borgo Lamandia Top Casa / Impresa Renna

50 – Via Umberto 71 Ristrutturazione  /  Ecoinvest Noci

51 – P.zza Falcone Borsellino Occupazione temporanea suolo / Ditta DANA

52 – Via Benedetto Croce 3 / CNT Costruzioni Ivone

53. DANA Costruzioni- Via Oberdan

54. ARTEMIDE Costruzioni Impresa Straziota – Viale Aldo Moro per Fasano

55 – Centro Storico / Ristrutturazioni

PERMESSI DI COSTRUZIONE E ASSERVIMENTI
Registro pubblico ai sensi della L.R. n.9/2009