Problema Casa a Monopoli.

Nell’incontro, presentato da Melania Bevilacqua, sono intervenuti
il prof. Stefano Carbonara, scrittore, già amministratore comunale, editore della rivista storica online Monopoli Tre Rose,
il consigliere regionale avv. Stefano Lacatena, consigliere comunale e regionale con delega al settore Urbanistica,
e il consigliere regionale avv. Lucia Parchitelli.

OMAGGIO AGLI OPERAI MORTI IN UN CANTIERE EDILE

RELAZIONE DEL PROF. STEFANO CARBONARA

Attraverso la proiezione di una serie di slide sono state esposte le principali tappe della storia urbanistica della città di Monopoli, i dati e i documenti statistici, le immagini e le problematiche esistenti.

Problemi della casa a Monopoli:

PUG ( Piano Urbanistico Generale), criticità connesse al suo stato di attuazione.

Enorme cementificazione e consumo di suolo.

Eccessiva produzione edilizia non proporzionata al numero degli abitanti, fortemente in calo rispetto alle previsioni urbanistiche.

PUG attuato attraverso i PUE (Piani Urbanistici Esecutivi) gestiti dai privati a maggiore tutela delle loro esigenze economiche e imprenditoriali. Accettazione del Comune senza modifiche.

Eccessiva frammentazione e parcellizzazione degli ambiti e delle maglie di intervento dei PUE con anomalo o artificioso accorpamento di aree anche molto distanti tra loro, che determinano uno sviluppo urbanistico complessivo, disarmonico e disordinato, senza visione d’insieme.

Standards urbanistici (strade, parcheggi, verde) applicati prevalentemente in relazione ai fabbisogni privati. Disordine urbanistico nelle nuove periferie, in mancanza di Schemi di Assetto e con applicazione privatistica dell’art.27/P. 

Aree di Compensazione (50 %) cedute al Comune, destinate a strade, parcheggi e verde attrezzato adattati agli usi privati, più che a quelli pubblici. Assenza di polmoni di verde pubblico e di larghe strade alberate.

Opere pubbliche inserite nei Piani Triennali a seguito delle proposte presentate dai privati attraverso i PUE e non preventivamente programmate dal Comune e non riportate nel DUP ( Documento Unico di Programmazione).

Emergenza abitativa con mercato immobiliare anomalo, con grandi quantità di case offerte ad elevati prezzi di vendita e di affitto, non accessibili ai ceti meno abbienti, ai giovani, alle nuove coppie.

Massiccia trasformazione degli immobili in strutture ricettive (Affittacamere, Alloggi privati, Case e appartamenti per vacanze, B§B ). Assenza di una regolamentazione delle strutture ricettive.

Boom del turismo di massa che, pur producendo ricchezza per i proprietari delle numerose strutture ricettive, non tutela i caratteri identitari della città e dei suoi abitanti, specie nel Centro Storico.

Insufficienti o inadeguate politiche abitative per l’edilizia economica e popolare in materia di ERP ( Edilizia Residenziale Pubblica) per la produzione di case di proprietà pubblica ( Comune, Arca) da destinare in locazione a categorie a basso reddito e in materia di ERS ( Edilizia Residenziale Sociale / Social housing) per la produzione di case a prezzi contenuti da parte di Cooperative o Privati da assegnare in proprietà a categorie con redditi medi, non rientranti nell’ERP. Necessità di Aggiornamento Regolamento ERS 2013.

Non applicazione della legge del 1998 e del D.M. del 2017 per la stipula di Accordi tra Organizzazioni sindacali e Associazioni dei proprietari sui contratti di fitto delle case a canoni concordati con agevolazioni IMU. 

Piano Casa, adottato e prorogato per oltre 10 anni, con concessioni di premialità di volumi edilizi fino al 45 % per demolizioni e ricostruzioni edilizie eseguite da grandi possessori di immobili, non dai piccoli.

Rischio di alterazioni architettoniche del caratteristico Centro Murattiano( zona omogenea B) e dello stesso Centro Storico ( zona omogenea A) attraverso le demolizioni e ricostruzioni previste dal nuovo Piano Casa approvato nel 2023 con premialità del 35 %.

Assenza di un Piano dei Servizi e di un Piano del Verde Pubblico (solo recentemente avviato).

Non applicazione del PUT ( Piano del Traffico) e del PUMS ( Piano Urbano Mobilità Sostenibile).

Mancato monitoraggio annuale del PUG, come previsto dall’art.45/P, da parte del Dirigente Urbanistica.

INTERVENTI DI LUCIA PARCHITELLI E STEFANO LACATENA

LUCIA PARCHITELLI

L’emergenza casa, sia pur con diverse peculiarità, è un problema che riguarda tutta Italia. Un’emergenza non più solo per le fasce povere, ma anche per la classe media della nostra società. E sono tanti i giovani che stanno vivendo la difficoltà di acquistare una casa.

Se da un lato il nostro Paese vive questa situazione drammatica a livello sociale, dall’altra ci sono città come Monopoli che, a fronte di un aumento della densità turistica, si trovano ad affrontare problemi nel settore immobiliare, in particolare per quanto riguarda la disponibilità e l’accessibilità delle case.

Monopoli oggi è una importante meta turistica, questo lo si deve alla sua bellezza ma anche al grande lavoro fatto prima dal governo Vendola e negli ultimi anni da quello Emiliano per lo sviluppo del turismo in Puglia. Da non monopolitana, non posso non rimanere incantata dal fascino del vostro centro storico e da quanto hanno saputo fare i cittadini e l’Amministrazione comunale per assecondare questa crescita esponenziale che vive la città.

Tutto ciò, però, si scontra con uno dei principali problemi che affligge Monopoli: la carenza di alloggi disponibili. Proprio a causa della sua popolarità come meta turistica, in tanti acquistano case che poi vengono utilizzate come ‘case vacanze’ o affittate per brevi periodi ai turisti, in particolare durante la stagione estiva. Questo fenomeno ha portato a una diminuzione dell’offerta di case disponibili per i residenti locali, rendendo difficile trovare un alloggio a prezzi accessibili. Il risultato che se ne ottiene è che alcuni stanno scegliendo di andare a vivere in altri città vicine, come ad esempio Conversano e Castellana Grotte.

L’aumento della domanda da parte dei turisti e degli acquirenti di case secondarie ha fatto salire i prezzi delle proprietà, rendendo difficile per molte persone acquistare una casa. Questo fenomeno ha creato una situazione difficile per i residenti locali, specialmente i giovani e le famiglie con redditi più bassi.

Se da un lato bisogna essere davvero orgogliosi del livello di attrattività raggiunta, della cura data all’intero centro storico, nonché dalla naturale riqualificazione in termini economici dell’intero patrimonio immobiliare, dall’altro vanno risolti i problemi creatisi sul tema casa.

Troppo spesso sento parlare di “effetti negativi del turismo in Puglia”, proprio rispetto alla questione casa, ma non è possibile pensare che il turismo e la grande capacità attrattiva della nostra Regione possano costituire un problema. Servono piuttosto regole, e regolamentare gli “affitti brevi” può servire proprio a evitare che a Monopoli, come in altre città che vivono il boom turistico, il turismo schiacci i diritti dei residenti.

Per giungere a una soluzione che rispetti tutte le parti in causa, serve una azione sinergica tra Governo nazionale, regionale e Amministrazione locale; serve legiferare, necessario anche per altre zone a forte densità turistica, e istituire una disciplina che parta proprio dagli ‘affitti brevi’, anche per regolamentare le tantissime piattaforme turistiche online presenti sul mercato.

Il fenomeno degli ‘affitti brevi’ è esploso negli anni nella sostanziale e generalizzata sottovalutazione. Anche in questo quadro, più che opportunamente, le Amministrazioni delle città, in particolare di quelle più sottoposte ai grandi flussi turistici, hanno sollecitato interventi normativi adeguati. Interventi che siano capaci di governare il fenomeno senza demonizzarlo. Disciplinare gli ‘affitti brevi’ tuttavia non è aumentare la cedolare secca come sostiene il Governo Meloni, ma scendere in campo con proposte e azioni efficaci.

A Venezia, ad esempio, da circa due anni si è formato un gruppo, che sull’argomento ha sviluppato una sua proposta di Legge che è quella di chiedere che i Comuni italiani possano scegliere quali e quante autorizzazioni dare per gli ‘affitti brevi’, che lo facciano per periodi limitati di tempo (cinque anni, poi eventualmente rinnovabili) e che abbiano strumenti per impedire che un singolo proprietario possa affittare più appartamenti. La proposta prevede inoltre che il numero di posti letto offerti attraverso ‘affitti brevi’ non superi il 20% del numero dei residenti di una determinata area.

E’ chiaro che parliamo di un problema che riguarda diversi territori, e sul quale bisogna intervenire.

Più in generale, l’Italia attende da decenni un vero e proprio “Piano per la Casa” che riguardi le strategie e le politiche da realizzare per non lasciare sole le persone di fronte al tema dell’abitare, di fronte al proprio progetto di vita, di fronte all’esplodere, in particolare in alcune grandi aree metropolitane e in tante zone turistiche, del costo della casa.

La Puglia, ad esempio, ha necessità di una nuova Legge urbanistica (l’attuale è la Legge n. 20 del 2021), ma ben vengano iniziative come il nuovo ‘Piano Casa’, approvato a fine anno dal Consiglio regionale, che si pone tra gli obiettivi quello di regolamentare quanto accade intorno al costruire nella nostra Regione. Nel ‘Piano’, è importante la previsione dell’art. 6 che disciplina Misure finalizzate alla promozione degli interventi di edilizia residenziale sociale.

STEFANO LACATENA

Monopoli è stato uno dei primi e dei pochi Comuni ad approvare il PUG.

Grazie ad esso la città è cresciuta, ha permesso il boom turistico, ha aumentato i redditi dei residenti con la vendita delle vecchie case, trasformate in strutture ricettive, qualitativamente migliori sotto l’aspetto architettonico e sanitario.

La normativa applicata, in particolare quella che riguarda la strumentazione dei PUE, è quella stabilita dalla legislazione regionale in materia di DRAG E PPTR.

I privati proprietari, beneficiari delle licenze edilizie, hanno realizzato le opere primarie ( strade, fogna, parcheggi) a loro spese, non a carico del Comune, come invece avveniva con il vecchio Piano Piccinato.

L’utilizzo dell’art. 27/P, che prevede la premialità del 200% di volumi per residenze, si è rivelato un meccanismo virtuoso, che ha consentito di realizzare le opere pubbliche tramite l’intervento dei privati, in sostituzione del Comune, abbreviando così i tempi di esecuzione.

Il numero delle stanze previste dal PUG è stato verificato in tre occasioni dagli organi preposti.

La verità è che al PUG andrebbe fatta una rivisitazione che porti al minor consumo di suolo e faccia sviluppare la SUL in altezza fino ai 5 piani.

Il tema da affrontare è quello relativo ad un nuovo testo unico della Regione Puglia in materia urbanistica, a cui sto lavorando, attraverso il coinvolgimento degli organi professionali dei tecnici, dei sindacati e delle
imprese.

Tutto è perfettibile e migliorabile ma partendo da basi scientifiche e tecniche, non per mera presa di posizione.

I comuni pugliesi non riescono a fare i PUG, perché la maggior parte dei PRG precedenti erano sovradimensionati come nel caso di Bari. Bisognerebbe introdurre sistemi perequativi per andare incontro a quei cittadini che per anni hanno pagato la tassazione sulle aree edificabili.

NOTA

Purtroppo, a causa dei tempi limitati, non è stato possibile allargare il dibattito ai convenuti, molto numerosi e fortemente interessati al tema.
Le foto dell’incontro sono a cura di Pino Mirizzi, le slide di presentazione, il video e le immagini di “Monopoli dall’alto nel gennaio 2024” sono state realizzate da Antonio Dibello, gli elaborati grafici sono a cura del geometra Gennaro Barletta.

IMMAGINI DELL’INCONTRO

STORIA URBANISTICA DELLA CITTA’ DI MONOPOLI

ATTIVITA’ URBANISTICA 2010-2023 CON IMMAGINI DI ALCUNE AREE INTERESSATE

PUE, PDC PERMESSI DI COSTRUZIONE, NUMERO DI CASE 

PUE DI RECENTE APPROVAZIONE

MONOPOLI VISTA DALL’ALTO
GENNAIO 2024