Il 17 ottobre 2022, si è tenuto a Monopoli, nel Salone della Biblioteca Rendella, il Convegno su “Rigenerazione urbanistica e riqualificazione edilizia. La L.R. 20/2022 nella disciplina urbanistica regionale: criticità e prospettive“. Piano Casa .
L’incontro ha visto un’ampia partecipazione di tecnici provenienti dall’intera Provincia.
I saluti del sindaco sono stati portati dall’assessore Gianni Palmisano. Tra i presenti il consigliere regionale di Monopoli Stefano Lacatena.
A introdurre e coordinare i lavori è stato l’ing. Amedeo D’Onghia, Dirigente dell’Area Organizzativa Urbanistica e Lavori Pubblici, promotore dell’incontro.
Sono seguiti gli interventi dei relatori ing. Francesco Rotondo, Presidente INU- Istituto Nazionale Urbanistica della Puglia, e Francesca Pace, Dirigente Sezione Urbanistica della Regione Puglia, dei rappresentanti degli Ordini Professionali Umberto Fratino, Presidente dell’Ordine degli Ingegneri di Bari, del delegato di Cosimo Damiano Mastronardi, Presidente dell’Ordine degli Architetti di Bari, Angelo Addante, Presidente del Collegio Geometri di Bari, del delegato di Giovanna Amedei, Presidente dell’Ordine Geologi della Puglia e di un rappresentante dell’Ordine degli Avvocati.
Tutti gli interventi hanno concordato sulle critiche alla legge approvata e dichiarata incostituzionale dal governo centrale, ritenendo opportuno elaborare un “documento di Monopoli” che contenga i punti principali da perseguire nel futuro.
Nel dibattito è intervenuto il prof. Stefano Carbonara, scrittore, già assessore ai Lavori Pubblici ed Urbanistica nel 1975, anno di approvazione del primo Piano Regolatore Generale di Monopoli.
Ha evidenziato una serie di criticità sia sul Piano Casa prorogato illegittimamente per 11 volte dalla Regione ma anche sulla legislazione regionale urbanistica del 2001 per quanto riguarda l’attuazione dei PUG tramite i cosiddetti PUE, strumenti complessi e non controllabili.
Il PUG di Monopoli, elaborato dall’arch. Federico Oliva e dall’ing. Francesco Rotondo ed approvato nel 2010, ha dimostrato in oltre 10 anni di applicazione una serie di elementi negativi: eccessivo dimensionamento del piano sulla base di oltre 65.000 abitanti, mentre gli abitanti sono passati dai 49.000 del 2011 ai 48.000 del 2022, oltre 50 PUE presentati dai privati ed approvati senza modifiche dagli organi tecnici e dalla Giunta Comunale che prevedono carichi edilizi pari ad oltre 3000 nuovi appartamenti e notevoli premialità, eccessivi frazionamenti dei comparti in lotti e sub lotti che determinano solo nuove case, con poche aree destinate a verde, parchi urbani, parcheggi ed ERS, Edilizia Residenziale Sociale, non rispetto degli standards urbanistici previsti dal D.M. 1444 /68.
I lavori sono stati conclusi da Anna Grazia Maraschio, Assessore all’Urbanistica della Regione.
Per il futuro ha indicato le linee guida su cui lavorare e i principi da tutelare:
- Nuova legislazione urbanistica regionale, con adeguamento della attuale L.R. del 2001.
- Nuova normativa conforme alle leggi nazionali ed europee e ai principi costituzionali.
- Adeguamento della legislazione alle nuove emergenze climatiche e ambientali in atto.
- Inquadramento delle problematiche del Piano Casa nella nuova normativa regionale.
- Snellimento delle procedure e dei tempi di approvazione dei Piani Urbanistici.
- Riduzione del processo di cementificazione, avendo la Puglia uno degli indici più alti.
- Obblighi temporali per i Comuni per l’approvazione dei PUG.
TESTO DELLA LEGGE REGIONALE N.20 / 2022 SUL PIANO CASA a firma di Michele Emiliano
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LR_20_2022 Legge Regionale Piano Casa pubblicata sul Bollettino Ufficiale della Regione Puglia – n.90 suppl. del 16-8-2022
Impugnazione della legge da parte del Governo centrale.
Il Consiglio dei Ministri, presieduto da Mario Draghi, nella riunione del 10 ottobre 2022, ha deciso di impugnare la legge regionale n.20/2022, per una serie di rilievi di incostituzionalità.
I maggiori sono i seguenti:
Pianificazione urbanistica e consumo di suolo
L’inclusione dei programmi di fabbricazione, cioè di aree prive di pianificazione urbanistica, si pone in contrasto con l’articolo 9 del Testo unico dell’edilizia (Dpr 380/2001). Il Testo unico dell’edilizia individua gli interventi consentiti nelle aree prive di pianificazione: manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e di risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia su singole unità immobiliari o parti di esse o che riguardino globalmente uno o più edifici, e modifichino fino al 25 per cento delle destinazioni preesistenti, purché il titolare del permesso si impegni a praticare, limitatamente alla percentuale mantenuta ad uso residenziale, prezzi di vendita e canoni di locazione concordati con il comune ed a concorrere negli oneri di urbanizzazione.
Le Regioni possono solo prevedere dei limiti più restrittivi. L’obiettivo è di evitare una incontrollata espansione edilizia e il consumo di suolo.
Conformità con il piano paesaggistico
Il procedimento con cui i Comuni individuano gli ambiti dove consentire gli interventi di riuso e riqualificazione è sottratto dalla verifica di compatibilità e conformità rispetto al sovraordinato piano paesaggistico regionale. Verifica alla quale deve partecipare il Ministero della Cultura.
Urbanizzazione delle aree rurali
La norma in base alla quale i Comuni possono consentire, per gli edifici residenziali ubicati nei contesti rurali, l’ampliamento fino al 20% e la demolizione o ricostruzione con aumento volumetrico fino al 35% presenta dei limiti di applicabilità.
L’attività edificatoria in zone agricole è soggetta a stringenti e particolari limitazioni volte a frenare la tendenza all’urbanesimo. Tali limitazioni sono vincolanti per il legislatore regionale.
Si consente la realizzazione di ampie volumetrie residenziali, che renderebbero necessaria anche la costruzione di opere di urbanizzazione primaria e secondaria.
Abusivismo edilizio
Nel computo della volumetria da ampliare, sono inclusi i volumi oggetto di condono e di sanatoria edilizia. In base alla Legge urbanistica nazionale e alla sentenza 24/2022 della Corte Costituzionale, il titolo in sanatoria, che può rilevare agli effetti della concessione di premialità volumetrica, differisce dal condono edilizio.
Il titolo in sanatoria presuppone infatti la conformità alla disciplina urbanistica e edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’immobile sia al momento della presentazione della domanda. Al contrario, il condono va a sanare un abuso sostanziale e non solo formale.
Solo i volumi oggetto di sanatoria edilizia dovrebbero essere inclusi nella volumetria da ampliare, mentre quelli condonati dovrebbero essere esclusi.
Interventi su iniziativa dei privati
La norma che, in caso di inerzia del Comune, dà ai privati il potere di proporre la realizzazione degli interventi di riuso e qualificazione, in assenza di una valutazione complessiva del contesto territoriale e al di fuori di un quadro pianificatorio o almeno programmatorio e fuori dalle prescrizioni del piano paesaggistico non è conforme ai principi urbanistici vigenti.
Il piano paesaggistico è un elemento di assoluta preminenza nel contesto della pianificazione territoriale per evitare che gli interventi abbiano un impatto negativo sul paesaggio.
Delocalizzazione e limiti di densità edilizia
La delocalizzazione delle volumetrie, ritenendo che l’incremento dell’indice di edificabilità di zona derivante da tale ricostruzione non costituisce variante alle previsioni del piano urbanistico comunale costituisce una norma generale e astratta che deroga alla pianificazione urbanistica comunale, senza tenere conto della specificità dei singoli contesti.
I limiti di densità edilizia sono definiti dagli strumenti urbanistici comunali ai sensi del DM 1444/1968 e secondo i princìpi della Legge urbanistica nazionale.
Se si esclude la necessità di prevedere una variante allo strumento urbanistico per modificare i limiti di densità edilizia, si determina il superamento dei parametri contenuti nel D.M. 1444/1968 e si esclude la fase di verifica di conformità al piano paesaggistico.
Nuove costruzioni e ristrutturazioni in aree vincolate
Si consentono gli interventi di ampliamento, demolizione e ricostruzione nelle aree vincolate ai sensi dell’articolo 136 e 142 del Codice dei Beni culturali e del paesaggio (D.lgs. 42/2004).
Si tratta delle aree e degli immobili di notevole interesse pubblico e delle aree tutelate per legge, dove tali interventi sono qualificati come ristrutturazione e non come nuova costruzione.
Il PPTR del 2015 vieta la realizzazione di nuove costruzioni in queste aree.
CRONISTORIA DELLA LEGGE SUL PIANO CASA NELL’ANNO 2022.
31 gennaio 2022.
Il Governo centrale, presieduto da Mario Draghi, su proposta dei Ministri dei Beni Culturali e delle Infrastrutture, impugna, perché incostituzionale, la legge n.38/2021 della Regione Puglia sul Piano Casa, prorogata per la undicesima volta ed approvata su un testo concordato dai consiglieri regionali Fabiano Amati e Stefano Lacatena.
1° febbraio 2022
Nota dell’Assessora regionale all’Ambiente e Urbanistica Anna Grazia Maraschio,
La decisione del governo di impugnare la proroga del Piano Casa richiede un cambio di passo in materia di urbanistica.
Il regime di proroga della norma lascia spazio a troppi dubbi, anche dal punto di vista legislativo, che la Puglia non può permettersi.
Per questo adesso è necessario e urgente voltare pagina.
È necessario e urgente costruire una norma, su cui sono personalmente impegnata da mesi, che dia riferimenti certi ai comuni, agli imprenditori e ai cittadini. E soprattutto, una norma capace da un lato di tutelare l’immenso patrimonio storico, architettonico e naturalistico della Puglia, e dall’altro di rispondere alle legittime esigenze abitative. Si può fare e lo stiamo facendo, anche con l’aiuto della maggioranza.
7 febbraio 2022
Nuova proposta di legge del Piano Casa.
I consiglieri Fabiano Amati, Filippo Caracciolo, Maurizio Bruno, Antonio Tutolo, dopo la decisione del governo centrale di rinvio alla Corte Costituzionale, presentano la Proposta di Legge n.412 che ripropone nuovamente la legge del Piano Casa con alcune modifiche con il seguente oggetto “Programma eco-casa di riqualificazione, rigenerazione e riutilizzo del patrimonio edilizio esistente”
7 aprile 2022
Audizioni sulla legge.
La Commissione Urbanistica, presieduta dal consigliere Campo, ascolta il parere degli Ordini professionali pugliesi, CROIPU / Consulta regionale Ingegneri della Puglia, Ordine dei Geologi della Puglia e Presidenti di ANCI e ANCE.
19 luglio 2022
Riunione della V Commissione Ambiente, Assetto e Utilizzazione del Territorio (Urbanistica).
Dopo le 4 precedenti riunioni, la V Commissione presieduta dal consigliere Paolo Campo, con la presenza dei funzionari della Sezione Urbanistica e dell’assessore Maraschio, con i voti favorevoli dei componenti della maggioranza, compreso Stefano Lacatena, esprime il parere favorevole sulla proposta di legge Amati.
19 luglio 2022. Comunicati stampa.
Paolo Campo, presidente della V Commissione.
Consumare meno suolo possibile promuovendo la riqualificazione e il riuso del patrimonio edilizio delle città pugliesi, offrendo ai Comuni l’opportunità di farlo semplificando le procedure burocratiche e dovendo rispettare regole chiare e limiti certi. È l’obiettivo raggiunto dalla V Commissione con l’approvazione, a maggioranza, della legge regionale che sostituirà il vecchio Piano Casa e le sue annuali proroghe con un complesso normativo organico e coerente”.
Questi sono i tratti distintivi della nuova disciplina
COS’È = la legge sull’uso ecosostenibile del suolo urbano offre ai Comuni l’opportunità di ridurre il consumo del suolo promuovendo la riqualificazione ed il riuso del patrimonio edilizio esistente.
OBIETTIVI STRATEGICI = migliorare la qualità architettonica ed ambientale; aumentare la sicurezza statica ed igienico-funzionale; favorire la riqualificazione ambientale, paesaggistica ed architettonica delle città; contribuire alla riduzione dei cambiamenti climatici, innanzitutto agendo sulle prestazioni energetiche degli immobili.
STRUMENTI = interventi di ampliamento o demolizione e ricostruzione del patrimonio edilizio esistente, anche mutando la destinazione d’uso e sempre entro i limiti fissati dalle leggi nazionali e regionali.
AMBITI D’INTERVENTO = edifici esistenti in aree destinate prevalentemente ad uso residenziale (zone B e C) e quelli ubicati in aree rurali (zone E) che siano caratterizzati da degrado, sottoutilizzo o abbandono del patrimonio edilizio esistente; saranno consentiti interventi di riuso e di riqualificazione ottenibili con l’ampliamento o la demolizione e ricostruzione.
AMPLIAMENTO = nelle zone B e C è possibile intervenire una sola volta su uno stessoedificio, limitando l’ampliamento al massimo nella misura del 20% della volumetria complessiva e per non oltre 300 metri cubi; nelle zone E l’ampliamento può essere al massimo il 20% della volumetria.
DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE = si può realizzare un aumento massimo pari al 35% della volumetria esistente nelle zone B, C e E, in quest’ultimo caso fino ad un massimo di 200 metri cubi; se l’immobile ricade in aree tutelate per ragioni ambientali, i Comuni possono autorizzare la nuova edificazione in un’altra area urbana, purché ci sia il parere positivo degli enti di tutela e chi propone l’intervento assuma l’obbligo di demolire e ripristinare l’area da destinare ad usi pubblici o ceduta al Comune.
LIMITI DI APPLICAZIONE = la legge è inapplicabile agli edifici anche parzialmente abusivi, nei centri storici e agli edifici di pregio architettonico e storico o, comunque, realizzati prima del 1950, e agli immobili che facciano parte del patrimonio di archeologia industriale della Puglia.
Con pazienza e cautela abbiamo elaborato uno strumento di programmazione e pianificazione dello sviluppo urbanistico delle città che rispetta i principi e le norme del Piano Paesaggistico Territoriale Regionale e, al contempo, offre ai soggetti privati l’opportunità di migliorare la qualità degli edifici esistenti, rendendoli anche più sicuri e meno impattanti a vantaggio dell’intera comunità.
La legge sarà sottoposta al vaglio del Consiglio regionale e sono fiducioso che il dibattito in Aula determinerà l’ulteriore miglioramento dell’efficacia delle norme approvate.
Fabiano Amati, Presidente della Commissione Bilancio e programmazione.
Bene. Il testo sul Piano casa approvato dalla Commissione replica sostanzialmente la nostra proposta con parole diverse e in un clima di collaborazione e pace. Sono contento e ringrazio tutti i colleghi, perché l’esigenza del Piano casa, snocciolato con formule di libertà senza il veleno delle ideologie, quindi più aderenti a principi di ambientalismo, legalità e prosperità, non è più patrimonio di pochi e ci rende tutti proponenti di un testo al servizio delle esigenze dei pugliesi.
Il nuovo testo consente, in coerenza con il testo originario, gli ampliamenti e le demo-ricostruzioni con le rispettive volumetrie premiali del 20 e 35 per cento, con destinazione finale residenziale e nelle zone B, C ed E, e per tutti gli immobili di qualsiasi destinazione ivi compresi. Spetterà ai comuni decidere gli ambiti da ammettere al regime volumetrico premiale, con deliberazione del Consiglio comunale non soggetta all’approvazione regionale; gli standard previsti potranno essere reperiti con cessione di aree o con monetizzazione e l’attività edilizia sarà autorizzata con permesso di costruire diretto.
Il Piano casa potrà essere applicato anche in aree sottoposte a vincolo Paesaggistico, con i rispettivi interventi autorizzati previo parere degli organismi preposti al controllo sul rispetto di prescrizioni e linee guida del PPTR.
Ringrazio il Presidente della Commissione Paolo Campo per la conduzione equilibrata dei lavori, l’assessore Maraschio per aver condiviso, dopo diverse tensioni iniziali, una proposta accordata con i suggerimenti di comuni, ordini professionali e associazioni di categorie, e i colleghi Filippo Caracciolo e Maurizio Bruno che con me hanno sottoscritto il testo iniziale, oggi risultato sostanzialmente confermato.
Nei prossimi giorni l’appuntamento si sposterà all’aula, nella speranza che ci sia lo stesso clima, magari con soluzione di ulteriori e piccoli problemi di carattere meramente interpretativo.
Stefano Lacatena, consigliere del gruppo Con Emiliano e componente della V Commissione.
Sul Piano Casa è stato fatto un bel lavoro: ha prevalso la tutela degli interessi collettivi e la maggioranza ha dimostrato maturità perché le intese raggiunte non sono affatto su questioni di piccolo cabotaggio. Abbiamo semplificato i procedimenti amministrativi dei Comuni e abbiamo dato dei parametri certi come l’individuazione di zone omogenee: cosi gli enti locali sapranno già con chiarezza le aree di applicazione della normativa. E ancora: abbiamo consentito gli interventi nelle zone E, dunque sugli immobili che insistono nelle aree rurali con destinazione residenziale. Anche quest’ultimo punto è stato oggetto di confronto approfondito e ringrazio l’assessore Maraschio per aver condiviso l’indirizzo. Abbiamo anche previsto la possibilità di intervenire nelle aree tutelate nei perimetri concessi dal Pptr. Adesso, resta sospesa e affidata al giudizio dell’aula solo l’importante questione della norma transitoria, ovvero della disciplina applicabile tra il Piano Casa vigente e la legge che stiamo portando avanti. Se il metodo di condivisione che abbiamo utilizzato si rivelerà vincente, come credo, fino all’approvazione in aula, potremo dire di aver redatto una legge semplificata per la rigenerazione urbana di qualità per sostenere lo sviluppo della Puglia. Sta vincendo il buonsenso.
22 luglio 2022
Nota dell’Assessora regionale all’Ambiente e Urbanistica Anna Grazia Maraschio,
La genesi del piano approvato in V Commissione parte da un lavoro realizzato in assessorato con il coinvolgimento delle Università e degli esperti. C’erano due testi, quello del consigliere Amati e il nostro. Abbiamo ritenuto di procedere ad una convergenza su testo condiviso.
Il testo è il risultato di una mediazione con le posizioni dei vari consiglieri. In commissione l’emendamento presentato dal consigliere dem Campo è il risultato di un raccordo all’interno della maggioranza.
28 luglio 2022
Approvazione della Legge.
Il Consiglio Regionale della Puglia con 29 voti favorevoli (consiglieri totali n.50) approva la legge sul Piano Casa con il seguente oggetto “Norme per il riuso e la riqualificazione edilizia e modifiche alla legge regionale 26 novembre 2007, n. 33 (Recupero dei sottotetti, dei porticati, di locali seminterrati e interventi esistenti e di aree pubbliche non autorizzate)” emendato rispetto al titolo originario della proposta Amati “Programma eco-casa di riqualificazione, rigenerazione e riutilizzo del patrimonio edilizio esistente”.
Si introducono emendamenti e modifiche al testo approvato dalla V Commissione, senza parere favorevole dell’ufficio e dell’assessorato all’Urbanistica.
E’ la legge n.20 del 12 agosto 2022, pubblicata sul Bollettino Regionale del 16 agosto 2022.
10 ottobre 2022
Decisione del Governo centrale.
Il Consiglio dei Ministri, presieduto da Mario Draghi, impugna la legge regionale della Puglia n.20/2022, per una serie di rilievi di incostituzionalità, rinviandola alla stessa Corte Costituzionale.
17 ottobre 2022
Convegno a Monopoli degli Ordini Professionali e dell’INU.
Incontro dei tecnici sul tema “Rigenerazione urbanistica e riqualificazione edilizia. La L.R. 20/2022 nella disciplina urbanistica regionale: criticità e prospettive“. Conclusioni dell’assessora Anna Grazia Maraschio.
Ottobre 2022
Iniziative del consigliere Fabiano Amati.
In una serie di incontri pubblici ripropone la validità della legge sul Piano Casa, nonostante il rinvio del Governo centrale, e la necessità di una nuova legge regionale urbanistica, che riduca e semplifichi le procedure di approvazione dei PUG da parte dei Comuni.
Articolo a cura di Stefano Carbonara, scrittore, editore di Monopoli Tre Rose.
