Opposizione contro l’esclusione delle zone agricole di Monopoli dai benefici.

Il Consiglio Comunale di Monopoli, nella seduta del 14 marzo 2025, con delibera n. 7, ha approvato la variante urbanistica relativa all’applicazione nel territorio di Monopoli della Legge Regionale n.36 del 2023 sulla Ristrutturazione Edilizia, detta più comunemente Piano Casa (in nuova versione costituzionale).

La delibera, proposta dall’assessore all’Urbanistica Gianni Palmisano, presentata dal consigliere comunale all’Urbanistica Stefano Lacatena, accompagnata dal parere tecnico dell’ing. Amedeo D’Onghia,  Dirigente dell’Area Urbanistica e Lavori Pubblici, è stata approvata con il voto favorevole di tutti i consiglieri comunali di centro destra della giunta del sindaco Angelo Annese e il voto di astensione dei consiglieri di opposizione ( Papio, Mastronardi, Contento, Brescia).

La legge regionale n.36, approvata il 19 dicembre 2024, è stata proposta da Stefano Lacatena, consigliere regionale con delega all’Urbanistica, su incarico del Presidente della Regione Michele Emiliano, sostenuto da una maggioranza di centro sinistra.

La legge consente ai Comuni la facoltà, non l’obbligo, di adottare una variante urbanistica con la perimetrazione delle aree in cui possono essere concessi dei premi volumetrici per residenze, nella misura del 20 % in caso di ampliamenti di edifici esistenti e del 35 % in caso di demolizioni e ricostruzioni di edifici esistenti.

Nella delibera, nelle allegate planimetrie, vengono indicate le aree che rientrano in questi benefici e che riguardano le zone B ( centro murattiano), le zone C-D ( aree periferiche)  e quelle F ( aree produttive). 

Nonostante la legge lo preveda, sono state escluse, creando disparità di trattamento tra i cittadini, le zone E, quelle agricole, in cui abitano ed operano gli imprenditori agricoli. 

Durante la seduta consiliare la proposta avanzata dal consigliere Giovanni Martellotta, che chiedeva la inclusione, è stata respinta per ragioni tecniche. Lo stesso consigliere ha però approvato il provvedimento.

Dopo la pubblicazione della delibera nell’Albo Pretorio, avvenuta il 14 aprile, sono state conosciute le determinazioni assunte, che a parere di alcuni tecnici, tra cui gli ingegneri Giuseppe Pezzolla e Luigi Sorino, sono ritenute illegittime e discriminatorie. 

Il 28 aprile 2025, presso la sede dell’Oleificio Cooperativo, si è tenuta un’assemblea degli operatori agricoli, in cui è stata affrontata la problematica, con gli interventi dell’ing. Giuseppe Pezzolla, del consigliere Giovanni Martellotta, del dott. Stefano Carbonara, dell’avv. Giampiero Risimini, del segretario della Sezione Coldiretti Mimmo Ruggiero e di altri presenti all’incontro.

Al termine della discussione è stata assunta la decisione di presentare ufficialmente, nel termine di 60 gg. dalla pubblicazione, alle Autorità Comunali, una opposizione-osservazione, accompagnata dalle firme di numerosi cittadini, in cui si chiede al Consiglio Comunale una modifica alla delibera che tenga conto della richiesta di includere anche le Zone Agricole nella variante urbanistica.

IMMAGINI DELL’INCONTRO

Qui di seguito il testo predisposto, con invito a partecipare alla raccolta delle firme.

Oggetto: L.R.20/2001, art.11/5°comma – Osservazioni/opposizioni alla delibera assunta dal Consiglio Comunale  di Monopoli nella seduta del 14.03.2025 con il nr.7, avente ad oggetto: “STUDIO URBANISTICO DEL TERRITORIO FINALIZZATO ALL’APPLICAZIONE DELLA LR 19 DICEMBRE 2023, N. 36 “DISCIPLINA REGIONALE DEGLI INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA Al SENSI DELL’ARTICOLO 3, COMMA 1, LETTERA D), DEL DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 GIUGNO 2001, N.380 (TESTO UNICO DELLE DISPOSIZIONI LEGISLATIVE E REGOLAMENTARI IN MATERIA EDILIZIA) – ADOZIONE VARIANTE URBANISTICA”.

Ill.mo Rag. Aldo Zazzera Presidente del Consiglio Comunale del Comune di Monopoli Via Garibaldi nr.6 70043     MONOPOLI                                  

Ill.mo Rag. Angelo Annese Sindaco del Comune di Monopoli Via Garibaldi nr.6 70043     MONOPOLI

 e, p.c.            Preg.ma Dott.ssa Christiana Anglana Segretaria Generale  del Comune di Monopoli Via Garibaldi nr.6 70043     MONOPOLI

Con questo atto, per ragioni in fatto e in diritto, i sottoscritti intendono far rilevare la intrinseca contraddittorietà di quanto statuito al punto 3) del disposto deliberativo di cui al provvedimento in oggetto, laddove dispone l’applicabilità della L.R.36/2023 per gli edifici residenziali ubicati nelle zone E (zone agricole), con rimando e, quindi, con la imposizione della condizione di cui al punto 3) della Relazione (a firma dell’Ing.A. D’Onghia di codesta A.O.III^), che testualmente recita:

“di includere gli edifici residenziali esistenti nelle zona omogenee Eai sensi del D.M.1444/68 a condizione che gli interventi a farsi non eccedano dell’I.F.F. di zona”.

Utile, a riguardo, tener presente:

1.  che l’I.F.F. massimo per le zone agricole (zone E) prescritto dal D.M.1444/68 è di mc./mq.0,03 coincidente con quello prescritto dal vigente P.U.G. di questo Comune pari a mq./mq.0,01;
2.  che, in base alle N.T.A. del P.U.G. (art.31/P), in tutte le zone agricole è consentito , a regime, l’ampliamento degli edifici esistenti fino ad un massimo del 25% della S.u.l., quando questa è nel limite di mq.100 ed in percentuale più ridotta (fino al 10%) per edifici con S.u.l. compresa tra mq.100 e mq.300 (con interpolazione lineare);
3.  che la L.R.36/2023, con l’art.4/3°comma consente il riconoscimento degli incentivi volumetrici (quelli stabiliti dal precedente art.2/3°comma lett.b e lett.d) anche per gli edifici uso residenziale esistenti nelle zone E: incentivi volumetrici che non possono, in nessun caso, superare l’entità di mc.200 sia per interventi di ampliamento che di demolizione/ricostruzione;
4.  l’art.3/1°comma della L.R. di che trattasi prevede espressamente che “il Comune può derogare ai limiti di cui all’art.7 del D.M.1444/68 nel rispetto di quanto previsto dall’art.2/bis del D.P.R.380/2001”; quest’ultima norma riguarda la possibilità, in particolari ipotesi, di derogare ai limiti di distanza tra fabbricati per interventi edilizi che usufruiscano di incentivi volumetrici sia in caso di ampliamento che di demolizione/costruzione (vedi anche comma 1/ter);
5.  l’art.3 del D.P.R.380/01, alla lett. d), definisce come ristrutturazione edilizia i seguenti interventi:

“ d) interventi di ristrutturazione edilizia, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo   edilizio   in   tutto   o   in   parte   diverso   dal   precedente.  

Tali   interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti.

Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento   alla   normativa   antisismica,   per   l’applicazione   della   normativa sull’accessibilità,  per  l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico.

L’intervento   può   prevedere   altresì,   nei   soli   casi   espressamente   previsti   dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche   per   promuovere   interventi   di   rigenerazione   urbana.

Costituiscono   inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne   la   preesistente   consistenza.

Rimane   fermo   che,   con   riferimento   agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, ad eccezione degli edifici situati in aree tutelate ai sensi degli articoli 136, comma 1, lettere c) e d), e 142 del medesimo codice, nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n.14444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori   ambiti   di   particolare   pregio   storico   e   architettonico,   gli   interventi   di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono   interventi   di   ristrutturazione   edilizia   soltanto   ove   siano   mantenuti sagoma,   prospetti,   sedime   e   caratteristiche   planivolumetriche   e   tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria (lettera modificata dall’art. 10, comma 1, lettera b), della legge n. 120 del 2020 poi dall’art. 28, comma 5-bis, lettera a), legge n. 34 del 2022, poi dall’art. 14, comma 1-ter, legge n. 91 del 2022 poi dalla legge n. 105 del 2024 di conversione del decreto-legge n.69 del 2024.”

Rilevante, a tale riguardo, sottolineare che questa definizione di “ristrutturazione edilizia” è così formulata nei termini trascritti dalle leggi 120/2020, 34/2022, 91/2022 ed infine 105/2024;

1.  che l’art.1/1°comma della L.R.36/2023 espressamente statuisce che le sue disposizioni “disciplinano gli interventi di ristrutturazione edilizia come definiti dall’art.3/1°comma lett.d) del D.P.R.380/01, ai quali, con l’art.2/1°comma, sono applicabili gli incentivi volumetrici se previsti dalla legislazione vigente”.

Evidente, dal combinato disposto degli artt.1 e 2 della L.R.36/2023 e dal richiamo alla “legislazione vigente” di cui all’art.3/1°comma lett.d) del T.U. Edil., che la possibilità di applicare gli incentivi volumetrici con interventi di ristrutturazione edilizia è una deroga espressamente consentita ai limiti di cui all’art.7 del D.M.1444/68; norma che fissa gli indici massimi di edificabilità per tutte le zone territoriali omogenee.

Peraltro, incentivi volumetrici o premialità volumetriche che dir si voglia, non possono che derogare dai limiti massimi fissati dagli strumenti urbanistici, giacchè – se così non fosse – non si comprenderebbe quale utilità applicativa potrebbe mai avere la L.R.36/2023.

E proprio a tale specifico riguardo, non può non rammentarsi che la L.R.36/2023 è un “prodotto legislativo”, (si passi il termine), che la Regione Puglia, in tutta fretta, ha inteso promulgare in sostituzione del vecchio Piano Casa (L.R.14/09 ed infinite altre di proroga), a seguito della sentenza di incostituzionalità in merito alle inconsulte reiterate proroghe!

Nuova legge regionale incentrata tutta sulla nuova definizione della “ristrutturazione edilizia”, come introdotta nel D.P.R.380/01, norma di rango superiore, onde evitare l’ulteriore impugnativa di incostituzionalità, tanto da dover venir rapidamente integrata, in alcuni articoli, dalla L.R.28.03.2024 nr.13.

Tanto precisato, per comprendere la contraddittorietà ed inconcludenza applicativa di quanto prevede la delibera consiliare per le zone agricole di questo Comune, si espone questo esempio con prospetto comparativo:

1. un immobile di mq.100,00 di superficie e mc.300 di volume, ad uso residenziale in zona E del territorio comunale, potrebbe usufruire – in base alla L.R.36/2023 – di un incremento volumetrico ampliativo massimo di mq.20,00 ovvero di mc.60;
2. lo stesso immobile in base alle N.T.A. del P.U.G. (art.31/P) potrebbe avere un incremento di mq.25,00 e mc.75 e, quindi, superiore al limite ammesso dalla L.R.36/2023;

Da questo semplice raffronto di dati numerici, emerge come sia illogico e contraddittorio avere, con la contestata delibera, imposto il limite di non dover mai superare l’I.F.F. di mc./mq.0,03 (cioè di mq./mq.0,01) nell’applicare la L.R.36/2023, laddove per lo stesso edificio potrebbe, in base al P.U.G., conseguirsi una premialità del 25% e cioè utilizzare un I.F.F. di mc./mq.0,0375 (ovvero di mq./mq.0,125), superiore a quello di cui al D.M.1444/68 (art.7).

Assurdo, sul piano tecnico e giuridico, pretendere il rispetto del D.M.1444/68 per non far applicare la L.R.36/2023 e non rispettarlo allorquando si opera in base alle N.T.A. del P.U.G. e cioè in regime ordinario; peraltro, senza tener conto che le premialità volumetriche della suddetta L.R. impongono, con l’art.3/2° e 3°comma, che l’edificio ricostruito debba, tra l’altro, raggiungere un più alto livello di sostenibilità ambientale (vedi L.R.13/2008).

In sintesi riepilogativa, le illogicità e le contraddizioni dispositive introdotte nella delibera consiliare nr.7/2025 sono tutte dovute, come già detto, alla imposizione per le zone E di quella condizione “che gli interventi a farsi non eccedano i limiti dell’Ef di zona” e possono così sintetizzarsi:

• se si pretende il rispetto dell’Ef di zona (mq./mc.0,01) del P.U.G., significa che nessuna premialità volumetrica può venir concessa: e, quindi, perchè nella stessa delibera, richiamando lo Studio a firma dell’Ing. A. D’Onghia, ammettere l’applicabilità della L.R.36/2023 alle zone agricole, quando di fatto ciò non potrà mai venir assentita?

O deve ritenersi che con la succitata delibera del Consiglio Comunalei sia voluto “gabbare” la popolazione residente nell’agro, dicendo che nelle zone agricole le premialità volumetriche sono possibili, pur consci che i relativi progetti non verranno mai approvati?

• evidente la disparità di trattamento che si viene a perpetrare in danno dei proprietari di immobili residenziali nell’agro rispetto ai proprietari di immobili siti nelle zone B e C dell’abitato: questi ultimi potranno ampliare i loro edifici e, così, conseguire un maggiore reddito, mentre un contadino residente nelle campagne non potrà neppure ingrandire di appena mq.20,00 (ovvero di mc.60) la propria abitazione per meglio alloggiare il proprio nucleo familiare;
• la condizione limitativa di che trattasi, che invero e meglio andrebbe definita “integralmente impeditiva”, non rispetta assolutamente quanto chiaramente riportato nella parte finale del 1°comma dell’art.3 della L.R. e cioè (lo si ritrascrive):

“La   realizzazione   degli   interventi   di   ristrutturazione   edilizia   previsti   dalla presente legge, anche in assenza degli incentivi di cui all’articolo 2, è in ogni caso subordinata al rispetto dei limiti di densità edilizia previsti nell’articolo 7 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444 (Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi, da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell’art. 17 della legge n. 765 del 1967) e della disciplina di tutela paesaggistica dettata dal PPTR, all’acquisizione di autorizzazioni, pareri, nulla osta o altri atti di assenso previsti per legge da parte degli enti e delle autorità competenti, nonché   all’osservanza   delle   seguenti   ulteriori   specifiche condizioni, il Comune può derogare ai limiti di cui all’articolo 7 del d.m.1444/1968 nel rispetto di quanto previsto dall’articolo 2 bis del d.p.r. 380/2001.”

Se questa possibilità di derogare ai limiti di cui all’art.7 del D.M.1444/68 e cioè, lo si ripete, per definitiva comprensione di chi leggerà queste osservazioni, ai limiti massimi di edificabilità è stata consentita per le zone B e C, perché mai la si impedisce per le zone E (agricole)?

Il richiamo di questo 1°comma dell’art.3 L.R. all’art.2/bis del D.P.R.380/01 non ha alcuna attinenza alle zone E: infatti, il 1°comma/bis di tale art.2/bis specifica che l’orientamento per i Comuni nella definizione dei limiti di densità edilizia deve interessare gli “ambiti urbani del territorio” e, quindi, non le zone agricole che, per loro natura e definizione urbanistica, non sono ambiti “urbani” e né, tanto meno, “consolidati”;

• per gli stessi motivi del precedente punto 3), non si riesce a comprendere perchè mai non sia stato accolto l’emendamento proposto dal Consigliere Comunale Dott. G. Martellotta mirante a cassare tale aberrante condizione; emendamento che, nella fondatezza tecnica e giuridica che lo supportava, mirava a scongiurare assurde statuizioni limitative per i fabbricati residenziali delle nostre zone agricole.

Né, a tale riguardo, può valere la circostanza che su tale emendamento sia stato espresso parere contrario dall’Ing. A. D’Onghia, giacchè tale parere è stato formulato con la copiatura solo della prima parte del 1°comma dell’art.3 L.R.36/2023, omettendo (per dimenticanza o volontaria o casuale) l’ultima parte dello stesso che così recita “il Comune può derogare ai limiti di cui all’art.7 del D.M.1444/68 nel rispetto di quanto previsto dall’art.2/bis del D.P.R.380/01”

Siccome tutte le leggi (statali e regionali) devono, ai sensi dell’art.12 delle c.d. “preleggi”, essere applicate attribuendo ad esse il senso “fatto palese dal significato proprio delle parole secondo la connessione di esse” non trova giustificazione alcuna quella omissione, peraltro non rilevata neppure dal Segretario verbalizzante la seduta, alla quale avrebbe potuto ed, anzi, dovuto venir richiesto un parere di legittimità su quanto in valutazione ed in merito al ridetto parere reso dal suddetto dirigente ex D.Leg. 267/00.

E se le parole omesse non potevano essere omesse (si passi la ripetizione) è di palese evidenza come quel parere tecnico non è correttamente rispondente alle norme afferenti l’argomento in approvazione dal Consiglio Comunale.

D’altra parte, e non solo per memoria, ben altre volte la maggioranza del Consiglio Comunale ha approvato delibere sulle quali vi erano pareri tecnici contrari ed anche pareri contrari dell’Avvocatura Comunale (vedi delibera nr.161 del 26.07.2024, riguardanti la proroga delle concessioni demaniali): peraltro, ogni perplessità sulla delibera C.C. nr.7/2025, avrebbe potuto venir superato se solo fosse stato richiesto al Dirigente A. D’Onghia il perchè della omissione di una parte della norma di legge regionale, davvero dirimente della questione;

• è ben noto che la Regione Puglia, ormai da qualche anno, ha istituito la possibilità di chiedere pareri da parte dei Comuni su normative di leggi regionali cui dà riscontro in tempi anche brevi.

Ebbene, senza troppi giri di parole, si riporta di seguito il riscontro al quesito posto a quegli uffici sulla applicabilità della L.R.36/2023 nelle zone agricole:

quesito Q2.9:

“Nel caso delle zone territoriali omogenee E, per le quali non è prevista l’approvazione delle perimetrazioni ai fini della applicazione del bonus volumetrico, in aree tutelate e nelle quali sono presenti strutture in pietra a secco ante ’67, è possibile contemplare l’ampliamento oltre alla ristrutturazione se – di fatto – gli stessi non hanno destinazione residenziale?”

Riscontro 2.9

“La LR 36/2023 non richiede la preliminare individuazione degli ambiti di cui all’art. 4, co. 1 ai fini del riconoscimento degli incentivi volumetrici nei limiti di cui all’art. 2, co. 3, lett. b) e d) della LR 36/2023 per gli interventi di ristrutturazione edilizia che prevedono l’ampliamento o la demolizione e ricostruzione di “edifici residenziali esistenti, legittimi o legittimati, di cui all’articolo 4, comma 3, lettera a)”, ovvero edifici ricadenti nelle zone E.

Fermi   restando   i   limiti   di   applicazione   previsti   dall’art.   5,   gli   interventi   di ristrutturazione edilizia di cui alla LR 36/2023 nelle zone E possono riguardare esclusivamente edifici residenziali e non possono comportare alcuna modifica della destinazione d’uso.”

La chiarezza del riscontro al quesito è così rilevante che non necessita alcun commento se non quello di poter affermare, con fondatezza tecnica e giuridica, che la Delibera Consiliare nr.7 del 14.03.2025:

1. è erronea e contraddittoria, per quanto attiene al criterio limitativo, anzi impeditivo, prescritto per gli edifici residenziali ricadenti nelle zone E;
2. che la sua parte dispositiva viola, per i motivi già rassegnati, quanto imposto dall’art.1 della L.07.08.1990 nr,241 e s.m.i.: cioè il rispetto di criteri di imparzialità;
3. che la erroneità della sua parte dispositiva può essere sanata modificando quanto al suo punto 3), nel senso di eliminare – per gli edifici residenziali ricadenti nelle zone E – la condizione “che gli interventi a farsi non eccedano i limiti dell’ Ef di zona”, di cui al paragrafo 6) della Relazione a firma dell’Ing. A. D’Onghia (pagg. 9/18) che integra come All.1 la citata Delibera C.C. nr.7/2025.

I sottoscritti presentando queste osservazioni/opposizioni, ai sensi di quanto prevede l’art.11/5°comma della L.R.20/2001 e s.m.i., attendono che la valutazione di ciascuno dei motivi da parte del competente Consiglio Comunale venga resa con specifici riferimenti normativi e non certo con asserzioni prive di argomentazioni tecniche e giuridiche, in fatto ed in diritto.

Confidano, altresì, nell’accoglimento onde conseguire in piena legittimità la tutela di interessi generali.

 Monopoli, lì 28 aprile 2025    

ARTICOLO A CURA DI STEFANO CARBONARA
Agronomo, scrittore, editore della rivista online Monopoli Tre Rose